[뉴스토마토 강영관 기자] 매년 이맘때쯤이면 각 주택 연구기관들은 새해 부동산시장을 전망하기 바쁜데요. 새해 집값, 오를까요. 내릴까요. 사실 최근 서울 주택시장 상황은 그리 녹록지 않습니다.

아파트 매물은 쌓이고 있는데 사려는 사람이 없죠. 매매 시세도 하락 전환한 자치구가 많아지고 있습니다.

변수는 주택 공급량입니다.

부동산의 가치는 시장 내에서 구매자와 판매자 간 상호 작용 때문에 결정되는데요. 수요가 높고 공급이 제한적일 때 부동산 가격은 상승합니다.

새해에는 수요보다 공급량이 절대적으로 줄 것으로 예상되면서 시장이 다시 흔들릴 개연성이 커졌습니다.

 

 

실제 주택산업연구원은 최근 '2025년 주택시장 전망'을 발표하면서 3~4월까지는 약세, 중반기 이후에 접어들면서 강세를 보이는 '전약후강' 장세를 펼칠 것으로 봤습니다.

연간 상승률로 보면 전국은 0.5% 하락, 수도권 0.8% 상승, 서울 1.7% 상승할 것으로 전망했습니다.

이지스자산운용이 지난 10월 발표한 보고서에서도 내년 국내 주택 부동산시장은 추세적 상승으로 전환하되 수도권과 비수도권(지방) 간 차별화가 지속될 것으로 예상했습니다.

김덕례 주산연 선임 연구원은 "내년엔 탄핵, 경기침체, 강력한 대출규제 등 집값에 부정적인 영향을 주는 요인도 있지만 금리 하향 조정, 주택시장 진입인구 증가, 공급부족 누적 등 상승 요인이 더 커 수도권과 일부 광역시는 집값이 오를 것"이라고 했습니다.

 

서울 시내 아파트 단지 전경 (사진=뉴시스)

 

아파트 입주물량 급감…집값 상승 뇌관으로 작용

 

입주 및 분양물량 감소가 향후 집값 상승의 뇌관으로 작용할 수 있다는 것인데요. 전셋값이 지속적으로 오르는 상황에서 입주 및 분양물량 감소가 전세가를 끌어올리고, 이는 결국 집값 상승으로 이어질 수 있습니다.

부동산 R114 자료를 보면 새해 전국 아파트 입주물량은 총 27만111가구로 조사됐습니다.

이는 올해(36만2262가구)의 74.6%에 불과한 수치로, 지난 2013년(19만8837가구) 이후 가장 적은 물량입니다.

특히 경기(4만3760가구) 및 인천(7102가구) 등의 입주물량 감소세가 두드러지며 수도권 역시 올해와 비교해 약 24%가량 급감할 전망입니다.

 

문제는 입주 절벽이 장기간 지속될 것이라는 점입니다.

한국건설산업연구원(건산연)이 펴낸 '현 정부의 주택공급 확대정책 평가와 제언' 보고서를 보면, 주택공급 통계를 집계하기 시작한 2005년부터 지난해까지 19년간 전국 주택 공급시장에는 연평균 42만9000가구가 입주(준공)했습니다.

수요가 큰 수도권 아파트 기준으로는 15만6000가구입니다.

건산연은 최근 2~3년간 이어진 전국 주택 착공 감소가 2025~2027년 3년간 연평균을 밑도는 준공 감소로 이어질 것이라고 내다봤습니다.

2022년부터 시작된 부동산시장 침체로 전국 주택 착공 실적이 지난해 30만 가구를 밑돌며 예년 평균치에 크게 미달했기 때문이다.

통상 착공부터 준공까지 2~3년 시차가 발생합니다.

 

 

인허가 실적도 부진합니다.

국토교통부가 발표한 10월 주택 통계 자료에 따르면 올 1~10월까지 누적 주택건설 인허가 실적은 24만4777가구로, 전년 동기(30만2744가구) 대비 19.1% 감소한 것으로 확인됐습니다.

지난해 1년 동안 인허가 누적 실적이 2010년 이후 가장 저조했던 42만8744건을 기록한 것을 감안하면, 올해는 이보다 더욱 감소할 것으로 전망됩니다.

 

새해 부동산시장은 탄핵 정국, 경기침체, 대출규제, 신규 주택공급 부족 등 복합적 요인이 작용해 예년보다 더욱 혼란스러울 것으로 예측됩니다.

내 집 마련 수요자라면 움직임을 멈추고 국내외 상황을 면밀하게 주시하는 등 보다 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있습니다.

 

 

강영관 기자 kwan@etomato.com